На миллион рублей в Крыму можно купить 123 сотки — больше гектара собственной земли недалеко от моря. Это не доля в фонде и не строка в приложении: участок с кадастровым номером, который оформляется в вашу собственность, не зависит от ставки ЦБ, не требует ремонта и арендаторов и передаётся детям. Порог входа — 810 000 ₽, есть рассрочка от собственника без банка и справок. Дальше на странице — цена сотки по каждому посёлку, сколько фонда уже разобрано и честный разбор рисков: процентов доходности мы не обещаем, но каждую цифру можно проверить по кадастровому номеру.
У земли нет купона и нет арендатора — и в этом её характер: она не приносит ежемесячных денег, но и не требует их. Ни коммунальных платежей в пустой квартире, ни зависимости от того, что решит регулятор со ставкой. Сравниваем по свойствам, а не по обещанным процентам — включая то, в чём земля проигрывает.
123сотки на миллион рублей
Больше гектара собственной земли у крымского побережья за сумму, на которую в большинстве городов не купить и однокомнатную квартиру. Своя территория с горизонтом, а не шесть соток между двумя заборами.
Дом ветшает, отделка устаревает, техника амортизируется — участок остаётся участком и через двадцать лет. Его делят между детьми, дарят, вносят в наследство: это тот редкий актив, который переживает владельца в неизменном виде.
Вход в крымский участок — 810 000 ₽ за 100 соток. Рассрочку от собственника согласуем индивидуально: срок и первый взнос обсуждаются, кредитная история и подтверждение дохода не требуются.
Участки в рассрочку51 отзывов и 72 оценки, более 20 000 консультаций с 2022 года, собственный офис в Крыму — участок можно посмотреть вживую, а документы разобрать с менеджером лично, а не только перепиской.
Инвестор считает не цену лота, а количество актива на вложенный рубль. Поэтому главная колонка здесь — соток на миллион: в одном посёлке это 123 сотки, в другом — единицы. Разница объясняется категорией земли, расстоянием до Чёрного моря и размером надела, а не тем, что где-то земля «лучше». Механика цены здесь прозрачная: колонки таблицы и есть все её слагаемые.
| Посёлок | Категория | Надел | До моря | Цена входа | ₽ за сотку | Соток на 1 млн ₽ | Свободно |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Джарылгач 6Черноморский р-н | Сельхоз, дом некапитальный | 100соток | 7,3 км | от 810 000 ₽ | 8 100 ₽ | 123 | 3 из 21 |
| Штормовые Просторы 2Сакский р-н | Сельхоз, дом некапитальный | 100соток | 6,5 км | от 1 650 000 ₽ | 16 500 ₽ | 61 | 3 из 9 |
| Южный Берег 2Ленинский р-н | Сельхоз, дом некапитальный | 100соток | 2,8 км | от 1 700 000 ₽ | 17 000 ₽ | 59 | 8 из 23 |
| Проект ДжарылгачЧерноморский р-н | Сельхоз, дом некапитальный | 100–200соток | 5,4 км | от 2 500 000 ₽ | 22 500 ₽ | 44 | 12 из 15 |
| Берег ДжарылгачаЧерноморский р-н | Сельхоз, дом некапитальный | 287,6сотки | 4,3 км | от 6 500 000 ₽ | 22 598 ₽ | 44 | 1 из 1 |
| Проект Мирный 2Сакский р-н | Сельхоз, дом некапитальный | 100соток | — | от 2 300 000 ₽ | 23 000 ₽ | 43 | 2 из 8 |
| ФрунзеСакский р-н | Сельхоз, дом некапитальный | 100соток | 3,7 км | от 4 000 000 ₽ | 40 000 ₽ | 25 | 4 из 19 |
| Проект ЯрылгачЧерноморский р-н | Сельхоз, дом некапитальный | 100соток | 950 м | от 5 000 000 ₽ | 50 000 ₽ | 20 | 1 из 4 |
| Усадьба ПыщеровоМосковская обл. | Садовый, дом можно | 1,2–15соток | — | от 500 000 ₽ | 50 000 ₽ | 20 | 9 из 11 |
| Королевские дачиЛенинский р-н | ИЖС, дом и прописка | 6,5сотки | 8,7 км | от 1 500 000 ₽ | 230 769 ₽ | 4,3 | 3 из 12 |
| Долина ЯрылгачЧерноморский р-н | Сельхоз, дом некапитальный | 100соток | 1,6 км | — | — | нет свободных лотов | нет |
Разброс цены сотки внутри одной компании — в 28 раз: от 8 100 ₽ до 230 769 ₽ по свободным крымским участкам. Это не разные рынки и не ошибка прайса: дешёвая сотка — это гектары сельхозназначения, дорогая — земля населённого пункта под дом. Инвестиционная логика у них тоже разная: в первом случае вы покупаете площадь, во втором — статус.
123сотки на миллион — «Джарылгач 6»
8 100 ₽ за сотку при наделе 100 соток и 7,3 км до моря. Самая низкая цена площади в базе — за счёт категории земли и расстояния до побережья.
4,3сотки на миллион — «Королевские дачи»
230 769 ₽ за сотку. Здесь вы платите не за площадь, а за то, что на этой земле регистрируется жилой дом и работает ипотека — а значит круг будущих покупателей шире.
Вход 6 500 000 ₽ одним участком. Крупный массив — это девелоперский сценарий: не перепродажа целиком, а раздел на части при соблюдении предельных размеров из ПЗЗ поселения. Градостроительный план и ограничения проверяются до сделки, а не после.
Прогнозов роста цен на этой странице не будет — их невозможно проверить. Зато есть то, что видно в собственном прайсе и что сложно назвать совпадением: 84 из 130 участков уже в брони или продаже, а сотка в оставшихся свободными лотах стоит дороже, чем в тех, что разобрали раньше. Кто заходил в посёлок первым, платил меньше — и это зафиксировано в цифрах ниже.
65%фонда компании
84 участка из 130 в брони и продаже, свободными остаются 46. Цифра пересчитывается при каждом открытии страницы — это состояние базы, а не рекламный счётчик.
1посёлок разобран полностью
«Долина Ярылгач» — свободных лотов не осталось. Такие посёлки мы не убираем со страниц: по ним видно, как быстро расходится формат.
7 из 9прайс вырос там, где шли продажи
Сравнивать можно только те посёлки, где есть и забронированные, и свободные лоты. В 7 из 9 сотка свободных оказалась дороже, медианная разница — 15%.
Минимальная цена сотки среди свободных против минимальной среди забронированных, один и тот же посёлок. Данные из CRM.
Как это читать честно: часть разницы объясняется не временем, а тем, что лоты разные — у них отличаются подъезд, расположение внутри посёлка и площадь. Поэтому это не доходность вложения и не обещание будущего роста, а факт нашего прайс-листа: то, что покупали раньше, стоило меньше. Проверить можно по любому участку — кадастровый номер есть в каждой карточке.
46 свободных участков, отобранных под этот сценарий.
Вход в землю простой, а выход у неё не мгновенный: покупателя приходится ждать, и это главное отличие от вклада или биржевого инструмента. Поэтому сценарий выхода стоит выбирать до сделки — вместе со сроком, на который вы готовы расстаться с деньгами. От выбранного сценария зависит и то, из чего сложится прибыль: разница цен, доход от использования земли или стоимость размежёванных частей.
Базовый сценарий: право собственности зарегистрировано на вас по договору купли-продажи, поэтому перепродать участок можно в любой момент — согласия компании для этого не требуется.
Срок до продажи влияет на налог: минимальный срок владения — пять лет
Как считается налог →Крупный массив можно размежевать и продавать частями — обычно так выходят из наделов в сто и более соток. Раздел допускается статьёй 11.4 Земельного кодекса.
Предельные минимальные размеры участков задают ПЗЗ поселения — проверяем до покупки
Где смотреть ПЗЗ →Землю не обязательно продавать: тот же надел работает как дача, площадка под сезонный отдых, основа туристического проекта, а участок под ИЖС — как будущий переезд на ПМЖ. Выход из позиции — не единственный способ получить результат.
Туристический сценарий требует своего ВРИ — разбираем отдельно
Под бизнес и глэмпинг →Земля не приносит денег сама по себе: арендного потока у пустого участка нет, а расходы владельца — земельный налог по ставке до 0,3% кадастровой стоимости.
Это самый долгий горизонт: считать его лучше в калькуляторе, а не на словах
Калькулятор доходности →При продаже раньше минимального срока владения — пять лет по статье 217.1 Налогового кодекса — доход облагается НДФЛ: 13% и 15% с суммы налоговой базы свыше 2,4 млн ₽. Базу можно уменьшить одним из двух способов по статье 220: имущественным вычетом в 1 млн ₽ либо документально подтверждёнными расходами на покупку. Отсюда практический вывод, который экономит больше, чем выбор участка: договор и платёжные документы нужно сохранить до продажи. Для тех, кто планирует межевать крупный надел и продавать частями, важна норма Федерального закона № 449-ФЗ: срок владения исходным участком включается в срок владения образованными.
Порог входа в любой из этих сценариев начинается с 810 000 ₽ за 100 соток в посёлке «Джарылгач 6» — и с рассрочки от собственника, если разово выводить всю сумму не хочется.
Страницу про инвестиции обычно заканчивают гарантиями. Мы закончим ограничениями — их всё равно придётся узнать, вопрос только в том, до сделки или после. Если после этого блока земля вам всё ещё подходит, значит вы покупаете её с открытыми глазами, а это лучшая гарантия из возможных.
Землю нельзя продать за день, как акцию или закрыть вклад. Реальный горизонт выхода — месяцы поиска покупателя, а в низкий сезон дольше. Поэтому в землю не кладут деньги, которые могут понадобиться завтра: это часть капитала с длинным сроком, а не подушка безопасности.
Публичного индекса цен на землю по Черноморскому, Сакскому и Ленинскому районам не существует, а значит любые «плюс 30% годовых» на сайте продавца — это обещание чужого поведения. Мы показываем свой прайс и то, как он менялся по мере распродажи посёлков. Дальше расчёт делаете вы — в калькуляторе, со своими допущениями.
Капитальный жилой дом с пропиской на сельхозучастке не регистрируется — он возможен только как фермерский, при статусе КФХ и по правилам ст. 77 ЗК РФ. На выходе это значит, что покупателем будет не семья под ИЖС, а тот, кому нужны гектары под хозяйство, некапитальный дом или туристический проект. Круг у́же — но и вход в разы дешевле; земля населённого пункта ликвиднее именно поэтому и стоит соответственно.
Технологическое присоединение, скважина и подъезд оплачиваются собственником, и на большинстве участков они не подведены. Эти суммы участвуют в цене выхода: покупатель их посчитает. Мы называем расстояние до точки подключения по конкретному участку до сделки, а не после.
Пока участок стоит, он не приносит дохода, но расходы есть: земельный налог по ставке до 0,3% кадастровой стоимости ежегодно. При продаже раньше пяти лет владения добавляется НДФЛ. Обе величины стоит заложить в расчёт на входе — иначе доходность считается по завышенной цифре.
«Защита от инфляции» — не свойство актива, а результат рынка: стабильного дохода земля не приносит, она дорожает, когда на неё есть спрос, и стоит на месте, когда его нет. Разумная формулировка — не «страховка», а доля портфеля: часть капитала в активе, который не зависит от котировок и банковской ставки. Какой именно должна быть эта доля, решает диверсификация, а не продавец земли.
Единственная защита от юридических рисков — документы, а не заверения. До внесения аванса мы показываем выписку ЕГРН с правом собственности, межевание и координаты границ, категорию и ВРИ, сведения об обременениях и сервитутах. Кадастровый номер есть в каждой карточке — выписку можно заказать самостоятельно и провести собственную экспертизу.
Скажите срок, на который вы готовы расстаться с деньгами, и сумму — пришлём варианты с ценой сотки, категорией, статусом документов и честным расчётом расходов владения. Без «эксклюзивных предложений только сегодня»: участки в брони мы показываем как забронированные.
Оставьте номер — вернёмся с конкретными вариантами и честными цифрами по каждому.
Вход в крымский участок начинается с 810 000 ₽ — это 100 соток в посёлке «Джарылгач 6» по 8 100 ₽ за сотку. В Подмосковье садовые участки начинаются дешевле, но там другая площадь и другой рынок. Разовая сумма — не единственный вариант: рассрочка от собственника согласуется индивидуально, без банка и справок о доходах, и позволяет не выводить весь капитал сразу.
Никакую, и это принципиальная позиция. Публичного индекса цен на землю по Черноморскому, Сакскому и Ленинскому районам не существует — значит любая цифра «процентов годовых» на сайте продавца непроверяема. Что мы показываем вместо неё: собственный прайс с ценой сотки по каждому посёлку, долю уже разобранного фонда и разницу между ценой свободных лотов и тех, что ушли в бронь раньше. Это факты нашей базы, которые можно сверить по кадастровому номеру. Расчёт своей доходности вы делаете сами — в калькуляторе, со своими допущениями по сроку и росту.
Смотрите на то, что меняет круг будущих покупателей: категорию земли и ВРИ (на сельхозучастке покупатель получает некапитальный дом, ферму или туристический проект, а капитальный жилой дом — только как фермерский, при статусе КФХ по ст. 77 ЗК РФ), расстояние до моря и до ближайшего населённого пункта, транспортную доступность и социальную инфраструктуру района, наличие и удалённость точки подключения электричества, качество подъезда, межевание, обременения и сервитуты, а также темп продаж в самом посёлке. Все эти параметры есть в карточке участка и в таблицах на этой странице. Окупаемость и рентабельность считаются уже поверх них — в калькуляторе, с вашим сроком и вашими допущениями. То, что вам не назовёт никто честно, — будущая цена: она зависит от рынка, а не от продавца.
Юридически — да: участок оформляется в собственность по договору купли-продажи, и распоряжаться им вы можете свободно, без согласия компании. Практически — землю продают месяцами, а не за день, и это главное отличие от вклада. Плюс налоговая сторона: при продаже раньше пяти лет владения доход облагается НДФЛ по ставке 13%, а с базы свыше 2,4 млн ₽ — 15%. Уменьшить базу можно вычетом в 1 млн ₽ или подтверждёнными расходами на покупку — поэтому документы о сделке нужно хранить до продажи.
Сам по себе — нет. Пустой участок не приносит денег, но требует расходов: земельный налог по ставке до 0,3% кадастровой стоимости ежегодно. Доход появляется только там, где в землю вложили ещё раз: сдача в аренду под сельхозиспользование, туристический сценарий с некапитальными постройками — с 22 июня 2024 года КФХ вправе оказывать услуги сельского туризма и размещать гостей на своей сельхозземле (ФЗ № 160-ФЗ), — строительство дома под аренду. Все три требуют времени и денег сверх покупки, и мы предпочитаем говорить об этом сразу, а не обещать «актив, который работает 24/7».
Ликвиднее ИЖС: на землях населённых пунктов регистрируется жилой дом, работает ипотека, а значит покупателем может стать обычная семья, а не только тот, у кого вся сумма наличными. Платой за это служит цена площади: сотка под ИЖС стоит 230 769 ₽ против 8 100 ₽ за сотку гектарного надела. Гектары дают обратное — максимум площади за рубль и сценарии, недоступные на шести сотках: сад, хозяйство, некапитальный дом, глэмпинг и агротуризм, раздел на части. Выбор зависит от того, что вы планируете предъявить будущему покупателю.
Нет, и на это больше нельзя рассчитывать при покупке. С 1 марта 2026 года действует прямой запрет на перевод сельскохозяйственных угодий под жилищное строительство и ИЖС — ФЗ № 295-ФЗ от 31.07.2025; этим же законом систематизирован порядок установления и изменения видов разрешённого использования. Схема «купить дешёвую пашню и перевести под дом» закрыта, поэтому сельхозучасток стоит покупать под те сценарии, которые он даёт сразу: сад и хозяйство, некапитальный дом, глэмпинг и агротуризм, земельный банк. Обратная сторона того же закона: фонд легальной земли под ИЖС больше не будет пополняться за счёт пашни. Прогнозов по ценам мы из этого не делаем — почему, написано в блоке про риски.
Мы показываем документы до денег: актуальную выписку ЕГРН с правом собственности и основанием его возникновения, межевание с координатами границ, категорию и вид разрешённого использования, сведения об обременениях и зонах с особыми условиями. Кадастровый номер указан в карточке каждого участка, так что выписку вы можете заказать самостоятельно и сверить собственника с тем, кто указан в договоре, — это надёжнее любых заверений на сайте. Регистрация перехода права проходит через Росреестр, и подтверждением собственности становится выписка на ваше имя.
Да. Участок показываем на видео с координатами, границами и подъездом, документы отправляем в электронном виде, подписание проходит по нотариальной доверенности или с усиленной электронной подписью, регистрация перехода права собственности — онлайн через Росреестр. Нотариус в сделке с землёй обязателен не всегда: удостоверение требуется в отдельных случаях, например при продаже доли или когда собственник несовершеннолетний. Приезд на осмотр мы при этом считаем нормальной идеей, а не лишней тратой времени: организуем показ, если вы планируете поездку.
Мы не работаем на Южном берегу Крыма и в Севастополе, поэтому и не обсуждаем их как своё предложение. Для инвестора разница между ЮБК и нашими районами не только в цене сотки: там выше порог входа и уже конкуренция за ровные площадки, здесь — больше площади за те же деньги и проще вход. Что действительно стоит учитывать в обоих случаях, так это транспортную доступность и инфраструктуру: до аэропорта Симферополя от наших восточных посёлков около двух с половиной часов дороги, и это влияет на круг покупателей при выходе. Если ваша цель — именно курортный адрес на ЮБК, честнее сказать сразу: смотрите местных собственников.
В карточках каталога показаны только свободные лоты — те, которые можно купить сегодня. В таблицах рядом с ними стоит полный размер посёлка, включая забронированные и проданные участки: без этого знаменателя не видно ни темпа продаж, ни того, по каким ценам лоты уходили раньше. Все статусы берутся из CRM в момент открытия страницы, поэтому цифры на странице и наличие у менеджера совпадают.
Оставьте номер или напишите в мессенджер. Получите 3 варианта участков под вашу цель и бюджет — без обязательств.
Ответим в мессенджере за 5 минут. Более 20000 консультаций с 2022 года.