46 свободных участков · лот от 500 000 ₽ · сотка от 8 100 ₽ · рассрочка до 12 мес
33 свободных участка в 8 посёлках Черноморского, Сакского и Ленинского районов. Категория «земли сельскохозяйственного назначения», собственность по ДКП, сотка от 8 100 ₽. Ниже — что на этой земле можно и чего нельзя, без обещаний «переведём под ИЖС».
| Посёлок | Район | ₽ / сотка | Лот от | До моря | Свободно | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Джарылгач 6 | Черноморский р-н | 8 100 | 810 000 ₽ | 7,3 км | 3 из 21 | Смотреть → |
| Штормовые Просторы 2 | Сакский р-н | 16 500 | 1 650 000 ₽ | 6,5 км | 3 из 9 | Смотреть → |
| Южный Берег 2 | Ленинский р-н | 17 000 | 1 700 000 ₽ | 2,8 км | 6 из 23 | Смотреть → |
| Проект Джарылгач | Черноморский р-н | 22 500 | 2 500 000 ₽ | 5,4 км | 12 из 15 | Смотреть → |
| Берег Джарылгача | Черноморский р-н | 22 598 | 6 500 000 ₽ | 4,3 км | 1 из 1 | Смотреть → |
| Проект Мирный 2 | Сакский р-н | 23 000 | 2 300 000 ₽ | нет замера | 2 из 8 | Смотреть → |
| Фрунзе | Сакский р-н | 40 000 | 4 000 000 ₽ | 3,7 км | 5 из 19 | Смотреть → |
| Проект Ярылгач | Черноморский р-н | 50 000 | 5 000 000 ₽ | 950 м | 1 из 4 | Смотреть → |
| Долина Ярылгач | Черноморский р-н | — | — | 1,6 км | всё в брони | Сообщить, когда освободится → |
Статусы и цены — из CRM на 30 августа 2026 г.; расстояние до моря — замер по контурам участков. Собственник: ДКП и регистрация в Росреестре.
Показаны 9 из 33 — остальные в каталоге с теми же фильтрами.
Сельхозкатегория не про запрет строиться, а про другой формат. Прописка и капитальный дом «как в городе» здесь действительно не работают — зато работают четыре сценария, каждый со своей нормой закона под ним.
Модульный дом, каркасник, барнхаус на винтовых сваях: сезон, а то и меньше на сборку, перевозится и разбирается. Формат, ради которого гектар и берут — дом ставят там, где вид, а не там, где нарезали улицу.
Разрешение на строительство некапитальным объектам не требуется — ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. В ЕГРН они не регистрируются и налогом на имущество не облагаются
Купольные шатры и модульные домики, ферма с размещением и экскурсиями, дегустации, площадка под мероприятия. Сто соток дают то, чего нет у придорожных баз: гостевая зона, парковка и посадки не мешают друг другу.
С 22 июня 2024 года КФХ вправе оказывать услуги сельского туризма и временно размещать гостей на своей сельхозземле — ФЗ № 160-ФЗ
Отдельный законный путь к капитальному жилому дому на этой категории: один дом до трёх этажей, до 500 м², пятно застройки — не более 0,25% площади участка. Условие — зарегистрированное хозяйство и земля, которая действительно обрабатывается.
Ст. 77 ЗК РФ в редакции ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021. Регион вправе определить муниципалитеты, где такое строительство не допускается, — проверяем по конкретному участку до сделки
Категория — главная причина, по которой сотка здесь стоит в разы дешевле курортной. Ставка земельного налога та же, что у ИЖС, но считается она от кадастровой стоимости, а у сельхозземли она в разы ниже — в рублях разница остаётся.
Ставка не выше 0,3% — пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ. Обратная сторона: если землю не использовать по назначению, ставка вырастает до 1,5%, а за неиспользование предусмотрен штраф
Отдельно про перспективу, без обещаний доходности: с 1 марта 2026 года перевод сельхозугодий под жилищное строительство и ИЖС прямо запрещён — ФЗ № 295-ФЗ от 31.07.2025. Для покупателя из этого следуют две вещи. Рассчитывать, что свой участок когда-нибудь переведут под ИЖС, больше нельзя — и одновременно фонд легальной земли под дом больше не будет пополняться за счёт пашни, а сельхозучасток остаётся самым дешёвым способом получить в собственность крымскую землю у побережья: сотка под ИЖС в нашей же базе дороже в 28 раз. Как это отразится на ценах, мы не прогнозируем — почему, написано в блоке про риски.
Низкая цена сотки — не подарок, а плата за ограничения. Три вещи, которых на этой категории не будет, и три обязанности, которые появляются вместе с правом собственности. Всё это проверяется по выписке ЕГРН и тексту закона — не по словам менеджера.
Регистрация по месту жительства возможна только в жилом доме, а жилой дом на этой категории — лишь фермерский, при зарегистрированном КФХ. Если нужны адрес и прописка — это «Королевские дачи», земли населённых пунктов.
Единственный посёлок с ИЖС →Дом на фундаменте с регистрацией в ЕГРН вне статуса КФХ на сельхозземле не оформить. Формат здесь другой: модульный дом, барнхаус, каркасник на сваях — без разрешения на строительство и без налога на имущество.
Что можно построить →С 1 марта 2026 года перевод сельхозугодий под жилищное строительство запрещён законом. Мы не обещаем «потом переведём» — и советуем не верить тем, кто обещает.
Риски, о которых говорим прямо →Сад, огород, посадки, ферма, сельский туризм при КФХ — любой из сценариев считается использованием. Пустой участок за забором — нет. Неиспользование по назначению три года и более даёт государству право требовать изъятия участка через суд.
ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Базовая ставка не выше 0,3% кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость сельхозземли в разы ниже, чем у участков под ИЖС. При неиспользовании по назначению ставка для участка поднимается до 1,5% — налоговая получает эти сведения от земельного надзора.
пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ
Продать сельхозучасток можно только после уведомления Республики Крым о цене и условиях: у региона есть право выкупить его первым. Это удлиняет сделку на срок ответа, и мы закладываем его в план, когда речь о выходе из актива.
ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ
Полевой участок ЛПХ — это тоже земля за границей населённого пункта, но без права возводить на ней здания и строения (ч. 3 ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ): он проигрывает сельхоз-ВРИ по сценариям и не даёт ничего взамен. Аренду сельхозземли мы не предлагаем: продаём собственность по договору купли-продажи с регистрацией в Росреестре — участок остаётся у вас, а не у арендодателя через пять лет.
Один товар — четыре разные задачи. У каждого сценария своя страница с подборкой участков и своими цифрами; здесь — коротко, чем они отличаются и какая норма закона стоит за каждым.
То, ради чего категория и создана: посадки, пасека, теплицы, техника и склад под открытым небом. Сто соток — это от гектара до 287,63 соток в одном контуре, без соседей через забор.
Использование по назначению — одновременно и обязанность владельца, и то, что держит ставку налога на уровне 0,3%
Участки от гектара→Купольные шатры, модульные домики, ферма с экскурсиями и дегустацией. На гектаре гостевая зона, парковка и хозяйство не мешают друг другу — это главное отличие от придорожной базы на шести сотках.
С 22.06.2024 КФХ вправе размещать гостей на своей сельхозземле — ФЗ № 160-ФЗ
Участки под бизнес→Дом на винтовых сваях у моря без разрешения на строительство и без налога на имущество. Вход — 810 000 ₽ за 100 соток: дешевле, чем шесть соток под ИЖС в том же Крыму.
Некапитальным объектам разрешение не требуется — ч. 17 ст. 51 ГрК РФ
Участки для дачи и отдыха→69% сельхозфонда компании уже в брони или продано. Прогнозов роста мы не даём — показываем разницу цены брони и свободных лотов по собственному прайсу и честно называем медленный выход из земли главным минусом.
33 свободных лота из 107 — считается из CRM при открытии страницы
Участки для инвестиций→Оставьте номер — вернёмся с конкретными вариантами и честными цифрами по каждому.
Категория говорит, для чего земля предназначена по закону, ВРИ — что на ней конкретно разрешено. У всех 107 наших крымских сельхозучастков связка одна: категория «земли сельскохозяйственного назначения», ВРИ «сельскохозяйственное использование». Это сад, огород, посадки, животноводство, хранение и переработка продукции, а при статусе КФХ — ещё сельский туризм и фермерский дом. Обе записи есть в выписке ЕГРН по кадастровому номеру из карточки участка.
Жить — да, прописаться — нет. Некапитальный дом (модульный, каркасный, барнхаус на винтовых сваях) ставится без разрешения на строительство по ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, в ЕГРН не регистрируется и налогом на имущество не облагается. Капитальный жилой дом возможен только как фермерский — при зарегистрированном КФХ, до трёх этажей и до 500 м² (ст. 77 ЗК РФ). Регистрация по месту жительства оформляется в жилом доме на землях населённых пунктов — такой у нас один посёлок, «Королевские дачи».
По нашему прайсу на момент открытия страницы — от 8 100 ₽ до 50 000 ₽, медиана 25 000 ₽. Самая дешёвая сотка — в посёлке «Джарылгач 6», самый дорогой — ближе всех к морю. Сотка под ИЖС в той же базе дороже в 28 раз. Вся шкала с расстояниями — в таблице в начале страницы.
Нет, и мы это не обещаем. С 1 марта 2026 года перевод сельхозугодий под жилищное строительство и ИЖС запрещён ФЗ № 295-ФЗ от 31.07.2025. Покупать сельхозземлю «на перспективу перевода» больше нельзя; покупать её как сельхозземлю с некапитальным домом, фермой или гостевой площадкой — можно, и цена сотки отражает именно этот формат.
Сельхозземля обязывает использовать её по назначению. При неиспользовании ставка земельного налога поднимается с 0,3% до 1,5% кадастровой стоимости (ст. 394 НК РФ), земельный надзор вправе выписать штраф, а через три года и более неиспользования участок могут изъять через суд по ФЗ № 101-ФЗ. Использованием считается любой из сценариев со страницы: посадки, сад, пасека, хозяйство. Мы говорим об этом до сделки, потому что это часть цены.
Это гектарная земля: минимальный надел в наших посёлках — 100 соток, самый большой свободный — 287,63 соток. За счёт масштаба сотка стоит в разы дешевле, а сценарии — ферма, глэмпинг, дом с видом без соседей через забор — требуют именно площади. Если нужна нарезка под дом, она есть в «Королевских дачах» — 6,5 сотки под ИЖС.
Отвечаем по каждому посёлку отдельно и письменно, до брони: расстояние до ближайшей опоры, условия техприсоединения и что с водой — скважина, привозная, центральная. Общего «коммуникации есть» на этой странице нет намеренно: у девяти посёлков девять разных ответов, и обещать одно на всех было бы неправдой.
Шесть шагов: заявка и подбор, просмотр (очно или видео), документы до сделки (выписка ЕГРН, межевой план, категория и ВРИ), бронь, договор купли-продажи, регистрация в Росреестре. Особенность категории — при перепродаже сельхозземли продавец обязан предложить её сначала региону (ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ), это закладывается в сроки. Дистанционная сделка возможна: документы в электронном виде, подписание по доверенности или с ЭЦП.
Оставьте номер или напишите в мессенджер. Получите 3 варианта участков под вашу цель и бюджет — без обязательств.
Ответим в мессенджере за 5 минут. Более 20 000 консультаций с 2022 года.